CRÒNICA
Ismael Clemente, conseller delegat de Merlin Properties, va ser el protagonista dels Desayunos ESADE amb una amena xerrada sobre l’empresa de la qual és gestor i les inversions immobiliàries a Espanya.
El 19 d’abril va tenir lloc una nova sessió dels Desayunos ESADE amb Ismael Clemente, conseller delegat de Merlin Properties, i Pedro Navarro (MBA 67), vicepresident executiu del Patronat de la Fundació ESADE, que va anar introduint els temes que es van tractar durant el col·loqui i que va aprofitar per presentar Ismael Clemente i Merlin Properties, l’empresa immobiliària més gran que cotitza a la borsa espanyola, amb una capitalització d’uns 5.100 milions d’euros. Aquesta SOCIMI està especialitzada en l’adquisició i la gestió d’actius terciaris a la península Ibèrica i inverteix principalment en oficines, centres comercials i plataformes logístiques.
El primer punt que va voler aclarir Ismael Clemente va ser la qualificació de Merlin Properties com a immobiliària en el sentit anglosaxó de la paraula i que no té res a veure amb la promoció residencial: ''Som una companyia de real estate, som preceptors de rendes, som un instrument d’estalvi''. A més, va explicar als assistents com és Merlin Properties, una companyia que reparteix gairebé tot el seu cash flow entre els seus accionistes i la inversió principal de la qual està centrada en oficines, locals comercials, plataformes industrials i logístiques, a més d’hotels, centres comercials i residències de lloguer. ''Som multiactius perquè Espanya és un mercat molt petit i hem de fer una mica de tot'', va explicar Clemente. Això és quelcom que li costa d’entendre a l’inversor estranger, el principal inversor de Merlin. També va aclarir el seu paper com a ''gestor d’un patrimoni prou gran que pertany a uns accionistes''.
El fenomen de les SOCIMI
SOCIMI és l’acrònim de ''societats anònimes cotitzades d’inversió immobiliària'' i és la versió espanyola dels REIT (real estate investment trust). Van ser aprovades per llei el 2009 i modificades el 2012. Per a Pere Navarro, les SOCIMI han aportat dues coses: ''D’una banda, la professionalització del sector de les inversions immobiliàries i, de l’altra, permetre que el petit inversor inverteixi en immobiliari amb menys risc.''
Per a Ismael Clemente, les SOCIMI, des del punt de vista econòmic, han portat una normalització. Espanya ha viscut una recessió espectacular i, en aquest entorn, calia buscar la normalització de preus. ''I qui marca el fons de la corba de preus? Doncs els fons voltor són els que van frenar la caiguda dels preus a Espanya, perquè són els únics que van córrer aquest risc. I una vegada que es marca el fons dels preus, comença un període d’estabilització, on el següent que cal aconseguir és l’arribada de capital institucional: grans fons de real estate.'' El paper d’intermediari, que duu a terme una tasca de traducció de la percepció del risc a Espanya a quelcom entenedor per a l’inversor institucional, recau en una nova figura, la SOCIMI. Com a conseqüència de la flexibilització de la norma el 2009, que creava oficialment aquesta figura, comencen a créixer les primeres SOCIMI i els inversors de baix cost de capital comencen a invertir els seus diners. I, de mica en mica, es produeix una expulsió del mercat dels fons opportunities, que roten els seus actius que han comprat en el moment vall. Comença així a entrar al mercat el capital institucional.
Visió sobre els seus actius
En el transcurs de la xerrada, Ismael Clemente va parlar sobre el futur de dos dels actius de Merlin Properties: els centres comercials i les plataformes logístiques. Sobre els primers, va assenyalar que els centres comercials viuran un període complicat per l’amenaça que suposa el comerç en línia. Els centres que són dins de les grans ciutats i els que ofereixen altres experiències són els més viables, en part perquè són un complement de la compra en línia i faciliten la logística inversa (quan el client torna un producte).
En el cas dels centres logístics, s’estan veient afavorits per l’auge del comerç en línia, que necessita tres vegades més espai d’emmagatzematge que el comerç físic, pel fet que Espanya s’ha convertit en una economia exportadora i pel creixement dels grans operadors logístics al nostre país.
Expansió internacional
Un altre dels temes abordats per Pedro Navarro i Ismael Clemente va ser l’expansió internacional de Merlin Properties. D’una banda, Clemente va comentar que, a dia d’avui, els seus inversors són molt reticents i no ho permeten. ''En general, a l’inversor anglosaxó no li agrada que facis experiments amb els seus diners'', va remarcar. Potser en el futur aquesta sigui una opció. De moment, consideren que hi ha mercat a Espanya per créixer. Encara que hi ha una excepció: Portugal, un mercat que coneixen bé, i on Lisboa és, després de Madrid i Barcelona, el seu tercer mercat en oficines. Per als inversors estrangers no hi ha diferència. Lisboa és a una hora de Madrid, exactament igual que Barcelona.
Sobre Ismael Clemente
Ismael Clemente és un professional del sector immobiliari amb més de 20 anys d’experiència. Ha treballat a Garrigues, Bankers Trust, REIB, DB Real Estate i RREEF com a director general, i ha participat en transaccions de tota mena d’actius immobiliaris. Entre elles, cal destacar la venda i el subarrendament (leaseback) de la cartera Tree, la transacció immobiliària d’Europa més gran el 2009. Clemente és llicenciat en Dret i en Administració d’Empreses per ICADE (E-3), professor del programa MRE de l’Instituto de Empresa i membre del Consell Espanyol de l’Urban Land Institute.
Programa
Ismael Clemente, conseller delegat de Merlin Properties, protagonitzarà una nova sessió dels Desayunos ESADE.
MERLIN Properties SOCIMI, SA (MC:MRL), és la companya immobiliària més gran que cotitza a la borsa espanyola, amb una capitalització d’uns 5.100 milions d’euros. Està especialitzada en l’adquisició i la gestió d’actius terciaris a la península Ibèrica, i inverteix principalment en oficines, centres comercials i plataformes logístiques dels segments Core i Core Plus. L’objectiu de rendibilitat de MERLIN Properties es basa en la remuneració a l’accionista, que consisteix en el repartiment anual de dividends i en la creació de valor amb l’increment de l’EPRA NAV de la societat.
MERLIN Properties forma part dels índexs de referència IBEX 35, STOXX Europe 600, FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index, GPR Global Index, GPR 250 Index i MSCI Small Cap.
Hi intervenen:
Pedro Navarro (MBA 67), vicepresident executiu del Patronat de la Fundació ESADE
Ismael Clemente, conseller delegat de Merlin Properties
Ismael Clemente
Ismael Clemente és un professional del sector immobiliari amb més de 20 anys d’experiència professional. Ha treballat a Garrigues, a Bankers Trust, a REIB, a DB Real Estate i a RREEF com a director general, i ha participat en transaccions d’actius immobiliaris de tota mena, amb un volum total aproximat de 5.000 milions d’euros. Entre elles, cal destacar la venda i el lísing al venedor (leaseback) de la cartera Tree, la transacció immobiliària més gran d’Europa l’any 2009.
En la seva etapa a RREEF, fou responsable d’un equip amb una cartera d’actius superior als 3.000 milions d’euros. Aquest equip també va constituir set vehicles d’inversió, dos dels quals encara en actiu, amb un volum aproximat d’uns 500 milions d’euros, pertanyents a clients privats i a empreses familiars. Clemente és llicenciat en Dret i en Administració d’Empreses per ICADE (E-3), professor del programa MRE de l’Instituto de Empresa i membre del Consell Espanyol del Urban Land Institute.
Per a més informació:
ignacio.ramon@esade.edu
