El Club Inmobiliario Esade Alumni ha celebrado su tradicional Jornada Anual bajo el título “Ley de Vivienda: principales impactos” para analizar la Ley de Vivienda aprobada el pasado mes de mayo, exponer la visión actual del mercado y debatir sobre el impacto en un debate con representantes del ámbito político y del sector privado.
El 25 de mayo se publicó en el BOE como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Se trata de la primera ley estatal de vivienda en la historia de la democracia y es una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. La ley incluye medidas con el objetivo de aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda. Asimismo, ofrece a comunidades autónomas y municipios diferentes herramientas para contener o reducir el precio del alquiler y a aumentar el parque de vivienda en alquiler social.
Tal y como explicó Carmina Ganyet (VV ‘03), presidenta del Club Inmobiliario Esade Alumni y directora general corporativa de Colonial durante su presentación, esta ley ha despertado enorme sensibilidad y múltiples opiniones: “La vivienda es un derecho y un desafío innegable. En España existe un problema en determinadas zonas y un desajuste entre el desarrollo de las ciudades, con mecanismos que no van en la misma dirección con los requerimientos de la población. Hay una escasez por la falta de suelo edificable y, además, restricciones”.
Tal y como argumentó Ganyet, en la última década han aumentado los alquileres, de forma que un 24% de los españoles viven en viviendas que no son de propiedad. El esfuerzo de la renta de las familias para el alquiler es superior en un 30% al recomendado y la vivienda de alquiler pública es muy inferior a la europea.
¿Es esta ley eficaz para diseñar un plan de acceso a la vivienda para todos?, se preguntó la presidenta. En su opinión, la solución ha sido definir las zonas tensionadas, lo que va a crear zonas desiguales, y la solución de limitar los precios es poco eficaz. “Para hacer un buen diagnóstico sin sesgos ni ideologías, hay que tener un diálogo abierto y transparente para trabajar juntos con los diferentes agentes del sector y crear herramientas eficientes y realistas, con más incentivos y menos restricciones”, concluyó.
Josep Oliver, catedrático emérito de Economía Aplicada de la Universidad Autónoma de Barcelona, presentó el estudio sobre el mercado residencial en España 2023-2025 como punto de partida para conocer la situación real.
“Hemos entrado en un periodo de moderación con el fondo de la guerra y sus efectos en el crecimiento y la financiación, con un aumento de los tipos de interés en torno al 4,5% y la restricción del crédito por parte del BCE. La política monetaria es más restrictiva de lo que puede parecer. El sector financiero es capaz de soportar la situación, pero el número de nuevas hipotecas apunta a moderadas caídas en 2023 y la estabilización en 2024.
En transacciones se esperan caídas en 2023 y una estabilidad en 2024, y en los precios esperamos moderaciones en 2023, tanto para Catalunya como para Madrid. No es una pintura eufórica, pero tampoco depresiva”, dijo Oliver.
En el medio plazo, seguiremos teniendo una insuficiente oferta de vivienda tanto en alquiler de mercado como subvencionada. Con un gasto público en vivienda lejos de la media de la UE, que gasta tres veces más que nosotros, España tiene serios problemas de accesibilidad. Solo las rentas de más de 2.000 euros al mes no presentan problemas de accesibilidad. En un contexto, el inminente retorno del Pacto de Estabilidad apunta a crecientes dificultades para las finanzas públicas. Mi apuesta es un gran acuerdo público-privado, dada la necesidad de aumento de la oferta que se agudiza con el nuevo choque inmigratorio que prevé el INE.
Según explicó el profesor, la inmigración se aceleraría hasta cifras no vistas desde la Gran Crisis (por encima de los 900.000 nuevos inmigrantes en 2022-25), lo que resulta en un notable aumento de la inmigración neta, un cambio poblacional que tiene en la CA de Madrid y las provincias de Barcelona y Valencia el territorio de mayor expansión.
Es necesario el fomento de la inversión privada para el alquiler y movilización del parque pendiente de uso.
Seguidamente, tuvo lugar una mesa redonda moderada por Eduard Mendiluce (MBA 97), consejero delegado de Anticipa y de Aliseda, para ahondar en el debate con Ana María Zurita, secretaria de Vivienda del Partido Popular y arquitecta; Miguel Oñate, vicepresidente independiente de Testa Homes; y David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes.
Ana María Zurita, secretaria de Vivienda del Partido Popular y arquitecta
“La vivienda es uno de los grandes pilares de nuestra economía, pero también una de las grandes tragedias. Es un tema que está en la primera línea de debate y somos muy críticos con esta ley porque pensamos que no va a resolver nada. Genera gran inseguridad jurídica e invade competencias de las comunidades autónomas. Es intervencionista y con una enorme carga sobre los propietarios sin resolver el problema de la accesibilidad. Debemos armonizar todas las actuaciones estatales, autonómicas y locales. Y, además, no se puede hablar de vivienda sin hablar de urbanismo y ordenación territorial”.
Miguel Oñate, vicepresidente independiente de Testa Homes
“Esta ley nace del disenso. Es una escenografía del cortoplacismo. La ley de vivienda tiene que existir cuando haya una política de vivienda. En este caso, se ha hecho política con tu vivienda, porque no existe una vivienda pública”.
David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes
"Debemos crear un marco de estabilidad para atraer la inversión al sector y una seguridad jurídica que proteja el interés de las mayorías. Tenemos una demanda de vivienda asequible en el segmento medio muy grande: gente joven que no ha tenido tiempo de ahorrar. Hay que buscar fórmulas para su acceso al mundo inmobiliario o se irán. También debemos estimular la oferta con alquileres asequibles y, para ello, hay muchos suelos ociosos que podrían destinarse a este objetivo”.
Eduard Mendiluce (MBA ´97), consejero delegado de Anticipa y de Aliseda
"El aumento migratorio supondrá un gran impacto sobre el mercado laboral y vivienda, de forma que hay una necesidad inminente de vivienda para un tsumani de personas que necesita una solución rápida. La ley de vivienda no aborda este problema. La solución pasa por acelerar la colaboración público-privada con dotación presupuestaria y agilizando la gestión urbanística. Esperamos que cambie esta ley y se hable con el sector para soluciones prácticas”.
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